Plano de mensura para usucapión
La usucapión permite adquirir la propiedad de un inmueble por poseerlo durante el tiempo que fija la ley, y el plano de mensura es el requisito indispensable para iniciar el juicio.
+340 planos de mensura aprobados y registrados, incluidos los de usucapión ante ARBA.
¿Qué es la usucapión?
Es el derecho por el cual el poseedor de una cosa adquiere su propiedad por la continuación de la posesión durante el tiempo que fija la ley. Está regida por las normas del Código Civil: si se prueba que el poseedor actúa como propietario, con ánimo de tener la cosa para sí, en forma pacífica, pública, continua e ininterrumpida por ese lapso, se emite sentencia ordenando la inscripción del inmueble a su nombre en el registro de la propiedad. También se la llama prescripción adquisitiva de dominio.
Visto desde el lado del poseedor, es poder escriturar el lote después de haberlo ocupado en forma pública, pacífica y de buena fe, habiéndole hecho mejoras y pagando los impuestos durante el tiempo que fija la ley.
¿Cuándo aparece?
El caso típico es el de alguien que vive hace muchos años sobre un terreno pero no tiene el título, o el título no está a su nombre. Ante la necesidad de obtener esa titularidad, el abogado le pide una mensura de posesión para comenzar el juicio, y ahí entra el agrimensor.
Qué papel cumple el plano
El plano de mensura es el requisito indispensable del juicio y la pieza técnica del expediente judicial. Determina los límites, la superficie y la ubicación del inmueble que se pretende usucapir, y publicita el o los inmuebles sobre los que se pretende adquirir el dominio: delimita el objeto del proceso y funciona como prueba técnica. En el plano quedan representadas las superficies ocupadas de la parcela o de las partes de ella que se pretenden adquirir, y su aprobación previa es requisito para el fallo.
¿Quién hace qué?
Intervienen dos profesionales con roles distintos. El abogado especialista lleva adelante la parte legal. El agrimensor matriculado hace la mensura técnica y confecciona el plano, en general a solicitud de ese abogado. El plano describe y delimita lo poseído; la decisión sobre el dominio es del proceso judicial.
Organismos que pueden intervenir
Según la ubicación y las características del inmueble, el plano puede requerir aprobaciones adicionales del municipio. Si el inmueble está sobre una ruta provincial o nacional, hace falta una presentación ante Vialidad Provincial o Nacional. Si está sobre un curso de agua o próximo a él, se presenta documentación específica ante la Autoridad del Agua.
Otro camino para regularizar
No todos los casos van a juicio. La Ley 24.374, conocida como Ley Pierri, es un régimen de regularización dominial para ocupantes de inmuebles urbanos con destino de vivienda. Cuál de los dos caminos corresponde depende de la situación del inmueble y de la posesión.
Qué necesitamos de vos
- Una foto de la boleta de ARBA, del boleto de compraventa o de la escritura: con cualquiera de las tres alcanza.
- Acceso al inmueble el día de la medición.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo se cuentan los años de posesión?
Los plazos los fija el Código Civil y Comercial: diez años si hay justo título y buena fe, y veinte en los demás casos. Lo que se prueba en el juicio es la posesión: que fue a la vista de todos y sin interrupciones. Si se cumplió el plazo y con qué pruebas lo evalúa el juez, no el agrimensor. Juntá lo que tengas de esos años, como boletas, pagos o constancias de mejoras, y mostráselo a tu abogado.
¿Necesito un abogado antes de pedir el plano?
Conviene hablar con un abogado primero: él te dice si tu caso tiene camino y qué pruebas hacen falta. El plano de mensura es uno de los papeles de la demanda, y ese lo hacemos nosotros. Podemos coordinar con el abogado que elijas. Si todavía no tenés uno, hablalo antes de encargar el plano.
¿Sirve si los titulares fallecieron o no se sabe quiénes son?
Es una de las situaciones más frecuentes. El agrimensor busca los antecedentes dominiales y catastrales para describir el inmueble que se posee, incluso cuando el titular que figura está fallecido o no aparece. Contra quién se dirige la demanda lo define tu abogado. Contanos lo que sepas del inmueble y lo vemos.
¿Qué es la Ley Pierri y me conviene más que el juicio?
La Ley 24.374, conocida como Pierri, es un trámite administrativo y no un juicio. Permite regularizar algunas situaciones de ocupación que cumplen ciertas condiciones legales, entre ellas la antigüedad de la posesión. No sirve para todos los casos, y cuál de los dos caminos corresponde en el tuyo lo tiene que ver un abogado. En la mensura de estos casos interviene un agrimensor matriculado.
Agrimensor Walter Altamirano · Matrícula CPA N° 1975, Distrito VII