Plano de propiedad horizontal
El plano de propiedad horizontal divide un inmueble en unidades funcionales y complementarias, para que cada una pueda tener su propio título.
+290 planos de propiedad horizontal aprobados y registrados ante ARBA.
¿Qué es la propiedad horizontal?
Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio y que otorga a su titular facultades sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de acuerdo con lo que establecen el Código Civil y Comercial y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las partes propias son los departamentos, pisos, locales, oficinas, bauleras y cocheras de propiedad exclusiva. Las partes comunes son el resto: hall de entrada, escaleras, pasillos, ascensores, terraza, sótano, salón de usos múltiples y vivienda del encargado. El agrimensor es el profesional que determina esas partes exclusivas y comunes mediante polígonos, y las plasma en el plano.
¿Cuándo se necesita?
- Cuando se construye o se proyecta un edificio de departamentos, un dúplex o un complejo habitacional y se quiere vender o adjudicar las unidades por separado
- Cuando sobre una única parcela se quieren independizar viviendas, locales, depósitos o cocheras
La parcela de origen tributa con un único impuesto. Para independizar cada unidad funcional o complementaria hay que confeccionar el plano de subdivisión bajo el régimen de propiedad horizontal, y con él cada unidad pasa a tener su propio título. Con dos o más casas en un mismo terreno, o una casa y un local, o varios locales, el camino es este.
Cada unidad tiene que poder existir por sí misma
Es la condición de fondo: para que una construcción pueda ser una unidad funcional tiene que funcionar de manera independiente. En la práctica eso significa que cuente con baño, cocina y dormitorio, y que tenga salida a la calle propia o a través de un espacio común.
El plano de obra es condición previa
Para confeccionar el plano de propiedad horizontal es indispensable contar con el plano de obra actualizado y aprobado por el organismo municipal competente. Una construcción que no fue aprobada previamente por la municipalidad no puede subdividirse en propiedad horizontal. Si el plano de obra no refleja la realidad del inmueble, primero hay que actualizarlo: ese plano lo confecciona un maestro mayor de obras, un arquitecto o un ingeniero con incumbencias.
¿Se puede subdividir algo que todavía no está construido?
Sí. Se puede hacer el plano de subdivisión de un proyecto a construir o en construcción, siempre que exista el plano de obra del edificio aprobado por el municipio.
Después del plano
Con el plano registrado interviene un escribano, que redacta por escritura pública e inscribe el reglamento de propiedad horizontal —también llamado reglamento de copropiedad y administración— para que la subdivisión cobre efecto. Ese reglamento describe cada unidad y detalla las partes comunes, establece las pautas de organización y convivencia y designa al administrador con sus facultades y obligaciones. A partir de ahí, los derechos reales sobre cada unidad funcional o complementaria se pueden transmitir de forma independiente.
Barrios cerrados y clubes de campo
Los clubes de campo y los barrios cerrados también pueden dividirse bajo el régimen de propiedad horizontal, definiendo unidades funcionales, lotes o viviendas y los espacios comunes: calles internas, áreas verdes y servicios. Es lo que permite la escrituración individual de cada unidad. Las modificaciones del estado constructivo de las unidades funcionales de un club de campo o de un barrio cerrado se registran con un plano de agrimensor, por el régimen del Decreto 947.
Qué necesitamos de vos
- Una foto de la boleta de ARBA, del boleto de compraventa o de la escritura: con cualquiera de las tres alcanza.
- Acceso al inmueble el día de la medición.
Preguntas frecuentes
¿Se puede dividir en propiedad horizontal un terreno sin construir?
Sí. En la provincia de Buenos Aires rige el artículo 6° del Decreto 2489/63, que permite afectar al régimen de propiedad horizontal lotes baldíos o en construcción. No es el único camino: una parcela también se puede subdividir con un plano de mensura, y cada vía tiene sus requisitos. Contanos qué hay hoy en el terreno y qué querés hacer, y te decimos cuál conviene.
¿Qué diferencia hay entre propiedad horizontal y dividir el terreno en lotes?
En la subdivisión, cada lote es una parcela de terreno independiente. En la propiedad horizontal, el terreno sigue siendo común y lo que se divide es lo construido: cada unidad tiene su título y las partes comunes se comparten. Cuál de las dos corresponde depende de lo que haya construido y de lo que permita el municipio. Contanos tu caso y lo vemos.
¿Cada unidad pasa a tener su propia partida y su propio impuesto?
Sí. Con el plano registrado, cada unidad funcional recibe su partida y desde ahí paga su impuesto por separado, y queda con su parte de lo común. Es el paso que permite que el escribano escriture cada unidad sola. Si tu idea es vender una y conservar otra, este es el trabajo que necesitás.
¿Hace falta el plano de obra municipal antes del plano de propiedad horizontal?
Según el partido y el caso, el plano de obra aprobado es uno de los antecedentes que se piden. Es un trámite distinto, en otro organismo y con otro profesional, y lo que exige cada municipio no es igual. Buscá la carpeta de la obra y contanos qué aparece; también podemos averiguar qué pide el partido donde está el inmueble.
Agrimensor Walter Altamirano · Matrícula CPA N° 1975, Distrito VII