Estado parcelario y cédula catastral
El estado parcelario es el trabajo con el que un agrimensor matriculado determina la ubicación, los límites, las medidas y la superficie de un inmueble, y deja esa información registrada ante el catastro de la provincia de Buenos Aires.
+4.400 estados parcelarios aprobados ante ARBA.
¿Qué es?
Es el registro y la publicidad del estado de hecho del inmueble, urbano o rural, en relación con el título de propiedad o con la posesión ejercida, mirado desde lo físico, lo económico y lo jurídico. El documento informa ese estado de hecho y pone en orden toda la información catastral existente. Se constituye mediante actos de mensura, y comprende dos piezas: el revalúo que el profesional confecciona de acuerdo con lo relevado en la propiedad y la cédula catastral, que funciona como el documento de identidad de la parcela. En la provincia de Buenos Aires el trámite está regulado por la Ley 10.707 de Catastro Territorial.
¿Cuándo se necesita?
Cada vez que se produce un cambio de titular es requisito obligatorio tener el estado parcelario constituido para poder escriturar. En términos más generales, hace falta antes de cualquier acto que constituya, modifique o transmita derechos reales sobre el inmueble. Los casos más habituales son:
- Compraventa y escrituración
- Sucesiones e inscripción de bienes heredados
- Donaciones y cambios de titularidad
- Hipoteca
En general el aviso llega del escribano o del abogado que está tramitando la venta, la donación, la sucesión o la hipoteca, y el vendedor es quien contrata al agrimensor. Mientras el estado parcelario no esté constituido, o si venció su vigencia, el Registro de la Propiedad Inmueble no inscribe el acto.
Qué determina el agrimensor
- La ubicación georreferenciada del inmueble y sus linderos
- Los límites, en relación con la causa jurídica que les da origen: el título de propiedad o la posesión ejercida
- Las medidas lineales, angulares y de superficie
- Las construcciones y las demás mejoras que inciden en la valuación fiscal
- Los muros medianeros, la posición del lote dentro de la manzana y la relación con las parcelas linderas
Lo medido se compara con los planos antecedentes y con la documentación catastral, y con eso se actualiza la base de datos del organismo.
Para qué sirve
Le da respaldo al acto notarial y seguridad a quien compra: la valuación fiscal queda actualizada, las medianeras ubicadas donde corresponde y el lote en su posición dentro de la manzana. También es el momento en que aparecen las diferencias entre lo que dice el título y lo que existe en el terreno, o las construcciones que nunca se declararon: mejor antes que con una escritura en marcha.
Las construcciones quedan declaradas
Como el trabajo incluye el revalúo, al constituir el estado parcelario los metros edificados quedan informados: no hace falta contratar aparte la declaración de mejoras. Al revés sí tiene sentido, y tiene su propia ficha: cuando lo único que hace falta es poner al día lo construido ante ARBA.
Cuánto dura
La cédula catastral tiene un plazo de vigencia que fija la normativa y que no es el mismo para todos los inmuebles: depende de si el terreno es baldío o edificado, de si es urbano o rural y de si se trata de una unidad funcional. Además de la vigencia, corre por separado una actualización posterior de la valuación fiscal de las mejoras. Si ya tenés uno hecho y no sabés si sigue vigente, se puede consultar el estado del trámite en ARBA con la partida inmobiliaria.
¿Quién lo puede hacer?
Solamente un profesional con incumbencia en agrimensura, matriculado e inscripto en el registro especial de la Dirección Provincial de Catastro. El agrimensor constituye el estado parcelario; el certificado catastral que pide el escribano lo emite el organismo de catastro.
Qué necesitamos de vos
- Una foto de la boleta de ARBA, del boleto de compraventa o de la escritura: con cualquiera de las tres alcanza.
- Acceso al inmueble el día de la medición.
Preguntas frecuentes
¿Qué papeles del inmueble tengo que mandar?
Con una foto de cualquiera de estos tres alcanza: la boleta del impuesto inmobiliario de ARBA, el boleto de compraventa o la escritura. No hace falta que los mandes todos. Si no tenés ninguno a mano, escribinos igual con la dirección del inmueble y lo vemos.
¿Lo pide el escribano o lo tengo que pedir yo?
El escribano lo exige para hacer la escritura, pero el documento lo hace un agrimensor matriculado. Cada uno firma lo suyo: el agrimensor, el estado parcelario; el escribano, la escritura. Si la escribanía ya te lo pidió, pasanos la nota que te dieron.
¿Puedo hacerlo antes de poner la casa en venta?
Sí, y es buen momento: si lo medido no coincide con el título, o hay algo construido sin declarar, te enterás antes de tener un comprador esperando la escritura. Lo único a tener en cuenta es no hacerlo con demasiada anticipación, porque el estado parcelario tiene una vigencia y puede vencer antes de que llegues a firmar. Escribinos con una foto de la boleta de ARBA y lo vemos.
¿Se puede hacer si el inmueble viene de una sucesión?
Sí. El estado parcelario describe el inmueble: sus límites, sus medidas y sus construcciones. La parte sucesoria la llevan un abogado y el escribano, y es independiente de la medición. Contanos en qué etapa está la sucesión y coordinamos el día.
¿Hace falta plano anterior o escritura para hacer el estado parcelario?
Los antecedentes los busca el agrimensor: el título, los planos anteriores y los registros de catastro. Si tenés la escritura o un plano viejo, el trabajo se agiliza, pero no es un requisito para empezar. Mandá lo que tengas y buscamos el resto.
Agrimensor Walter Altamirano · Matrícula CPA N° 1975, Distrito VII