Plano de mensura
La mensura es la operación técnica y jurídica que vincula lo que dice el título con lo que existe en el terreno.
+340 planos de mensura aprobados y registrados ante ARBA.
¿Qué es una mensura?
Es una operación de carácter geodésico, topográfico y jurídico que vincula el hecho con el derecho. Investiga, identifica, mide, ubica, representa y documenta el inmueble y sus límites conforme a las causas jurídicas que los originan, y los relaciona con los signos de la posesión. Del trabajo surge la definición del bien en sus medidas lineales y angulares, su orientación, su ubicación y las mejoras incorporadas, todo compatibilizado con los derechos reales que se ejercen sobre él. Es la base de la registración legal del inmueble.
¿Para qué se hace?
- Subdivisión: crear parcelas nuevas, sin cesión de superficies para uso público, respetando el ancho mínimo de los frentes y las superficies mínimas que fija el municipio
- Unificación: dos o más parcelas de un mismo titular se juntan, mediante un plano, para formar una sola
- Anexión: se corta una porción de un terreno para incorporarla al de al lado, y se mensura solo lo que es objeto de anexión
- Redistribución predial: se redistribuye la superficie entre distintos titulares de dominio
- Servidumbre, cesión o ubicación de excedentes
- Regularización catastral: corregir diferencias entre lo que hay en el terreno y lo registrado
- Usucapión o prescripción adquisitiva, que tiene su propia ficha
La anexión resuelve invasiones
Cuando una construcción invadió el terreno lindero y demolerla resulta muy costoso o directamente imposible, la mensura de división y anexión permite cortar esa porción y pegarla a la parcela que la ocupa. Sirve también para el caso inverso y más tranquilo: comprarle al vecino parte del fondo de su terreno para agrandar el propio.
Mensura y estado parcelario no son lo mismo
El estado parcelario verifica y actualiza la información existente, sin modificar límites ni superficie. La mensura puede crear, dividir o unificar parcelas: genera un plano nuevo que modifica la situación catastral del inmueble. En resumen, uno verifica lo que existe y la otra puede crear algo nuevo.
Qué define cuánto se puede dividir
El dimensionado mínimo de las parcelas resultantes lo fija cada jurisdicción: el código de planeamiento urbano del municipio y la normativa provincial. Hay dos condiciones que se miran siempre: el ancho mínimo del frente y la superficie mínima. El marco lo fija el Decreto-Ley provincial 8912/77 y cada municipio lo aplica y lo complementa en su código de planeamiento urbano. Las medidas lineales y superficiales que se pueden proyectar dependen de la zonificación y de los indicadores urbanísticos del lugar donde está el inmueble.
El estudio de antecedentes
El trabajo arranca con el análisis de los títulos, los planos antecedentes y la documentación catastral del inmueble y de sus linderos. Después viene la medición en el terreno con instrumental topográfico, que determina las dimensiones lineales, angulares y superficiales, y recién con eso se confecciona el plano.
Los organismos que intervienen
El plano requiere visación municipal antes de su presentación y registración en el organismo catastral provincial, ARBA. Hay casos que suman otras intervenciones: si el inmueble está sobre una ruta provincial o nacional, se presenta ante Vialidad Provincial o Nacional; si está sobre un curso de agua, interviene la Autoridad del Agua. El plano lo firma un agrimensor con matrícula habilitante, requisito para que sea válido ante catastro. Con el plano registrado, el acto se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Qué necesitamos de vos
- Una foto de la boleta de ARBA, del boleto de compraventa o de la escritura: con cualquiera de las tres alcanza.
- Acceso al inmueble el día de la medición.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos metros mínimos hacen falta para dividir un terreno?
No hay un número único para toda la provincia: la superficie mínima la fija la zonificación del municipio donde está la parcela. Por eso lo primero es ver el código de ordenamiento de ese partido. Contanos dónde está el terreno y lo averiguamos antes de que gastes en nada.
¿Puedo vender una parte del terreno sin hacer la subdivisión?
Para que una parte del terreno se escriture por separado, antes tiene que existir como parcela propia, y eso es lo que define el plano de mensura. Mientras no esté, lo que se vende no es un lote: es una parte indivisa del inmueble entero, compartida con el resto. Hablalo con tu escribano y, si hay que subdividir, escribinos.
¿Unificar dos parcelas también necesita plano de mensura?
Sí. Unificar es el camino inverso a dividir: dos o más parcelas pasan a ser una sola, y eso se define con un plano que se presenta ante Catastro, en ARBA. Suele hacer falta cuando se construye algo que ocupa las dos. Mandanos las dos partidas y lo vemos.
¿Cada lote nuevo tiene su propia partida y su propio impuesto?
Sí. Cuando el plano queda registrado, cada parcela nueva pasa a tener su partida, y desde ahí cada una paga su impuesto inmobiliario por separado. Es lo que permite que cada lote se escriture solo. Tenelo en cuenta al decidir cuántas parcelas conviene hacer.
Agrimensor Walter Altamirano · Matrícula CPA N° 1975, Distrito VII